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  • 研究報告
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【新冠肺炎資產管理】混亂時代的房地產投資理念

Mr. Sunny Yip

  • COO & Executive Director, Rykadan Capital Limited
  • Fellow of Asset Management Industry, Asia Pacific Institute for Strategy

sunny.yip@apifs.org

我們正生活在一個變化和不確定性籠罩著全世界的快速轉型時代。新型冠狀病毒的大流行加劇了香港近期形勢,尤其是去年夏天以來的社會事件,中美貿易戰後遺症給各金融體系帶來巨大壓力。

房地產作為一種資產類別,一直吸引著機構基金和個人投資者。傳統觀點認為,房地產是一種硬資產,特別有利於投資組合多元化,因為它可以用作對沖通脹、可以提供穩定收益率回報,也可以是股票拋售後的投資機會。雖然新型冠狀病毒的爆發讓人們忙著儲備各種應急物品及食品,但這也是我們重新思考房地產投資策略的好時機。

房地產投資風險變緩的趨勢

根據麥肯錫公司(McKinsey & Company)2017年的一項研究,養老基金和共同基金在房地產投資方面已經提前規劃,並觀察到兩種風險趨緩的趨勢。

(i)直接投資與核心延伸(Core-Plus)或增值(Value-add)機會

第一個觀察到的趨勢是,機構基金正在建立直投能力。有了直投能力,投資者可以利用“核心延伸”或“增值”機會,通過收購具有輕微升級要求的優質資產,或具有重新定位或再開發潛力的資產,實現資產價值最大化,從而獲得更高的收益。

(ii)非傳統資產類別

觀察到的第二個新興趨勢是投資于非傳統的、與GDP脫鉤的資產類別。我們注意到,最近出現了向學生住房、高級生活設施或輔助生活社區等非傳統資產類別發展的勢頭。多元化進入這些細分房地產行業的優勢顯而易見。與零售業或寫字樓等傳統房地產類型相比,這些租賃時間較長、與GDP脫鉤的房地產通常在整個市場週期內產生較低的波動性。

多樣化是關鍵

除了上述資產類別多樣化的趨勢外,地理上多樣化的投資組合還將有助於消除特定市場、地區或國家的敞口風險,並減輕投資組合的週期性。一個國家如果一年表現好,下一年就可能表現差。對於香港的情況尤其如此,因為我們在全球冠狀病毒爆發之前正面臨各種逆風。

新冠大流行下的機會

鑒於房地產是一種較長期的資產類別,隨著新型冠狀病毒的出現,當前的市場調整可能會為投資者提供一個巨大的機會。

(i)強勢美元環境

在當前全球因新冠病毒大流行而引起不確定的時候,美元相比大多數主要貨幣都升值了。這為以非美元計價的投資提供了一個誘人的機會。然而,外匯流動可能對國際房地產投資業績產生重大影響。鑒於匯率變動可能產生的潛在影響,投資者必須仔細考慮如何管理跨境投資帶來的額外風險,並為管理外幣敞口風險帶來的挑戰做好準備。

(ii)不良資產

隨著業主在這場流行病下面臨高度的運營或財務挑戰,預計有些業主將出現困境。面臨空置和現金流問題的業主可能被迫出售其房地產資產。此困境下,給投資者帶來了誘人的估值。在複雜情況和/或投資組合中,處於困境、管理不善的資產價格與穩定、管理良好的資產價格會產生差異,這種差異就會帶來未償風險調整回報。

“如果你覺得自己失去了一切,請記住,樹木每年都會失去葉子,但它們仍然挺立著,等待更好的日子到來。”

宏基資本有限公司

宏基資本有限公司採用了風險規避的方法開展跨越香港、美國和英國的房地產投資。我們認為,不同資產類別和地理位置之間的多樣化至關重要,投資者在尋找投資機會時應保持警惕和靈活。憑藉我們最近獲得的證監會第9類(資產管理)牌照,我們將繼續為投資者尋找有價值的投資。



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Email: cs@apifs.org 

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