我們正生活在一個變化和不確定性籠罩著全世界的快速轉型時代。新型冠狀病毒的大流行加劇了香港近期形勢，尤其是去年夏天以來的社會事件，中美貿易戰後遺症給各金融體系帶來巨大壓力。

房地產作為一種資產類別，一直吸引著機構基金和個人投資者。傳統觀點認為，房地產是一種硬資產，特別有利於投資組合多元化，因為它可以用作對沖通脹、可以提供穩定收益率回報，也可以是股票拋售後的投資機會。雖然新型冠狀病毒的爆發讓人們忙著儲備各種應急物品及食品，但這也是我們重新思考房地產投資策略的好時機。

房地產投資風險變緩的趨勢

根據麥肯錫公司（McKinsey & Company）2017年的一項研究，養老基金和共同基金在房地產投資方面已經提前規劃，並觀察到兩種風險趨緩的趨勢。

（i）直接投資與核心延伸（Core-Plus）或增值（Value-add）機會

第一個觀察到的趨勢是，機構基金正在建立直投能力。有了直投能力，投資者可以利用“核心延伸”或“增值”機會，通過收購具有輕微升級要求的優質資產，或具有重新定位或再開發潛力的資產，實現資產價值最大化，從而獲得更高的收益。

（ii）非傳統資產類別

觀察到的第二個新興趨勢是投資于非傳統的、與GDP脫鉤的資產類別。我們注意到，最近出現了向學生住房、高級生活設施或輔助生活社區等非傳統資產類別發展的勢頭。多元化進入這些細分房地產行業的優勢顯而易見。與零售業或寫字樓等傳統房地產類型相比，這些租賃時間較長、與GDP脫鉤的房地產通常在整個市場週期內產生較低的波動性。

多樣化是關鍵

除了上述資產類別多樣化的趨勢外，地理上多樣化的投資組合還將有助於消除特定市場、地區或國家的敞口風險，並減輕投資組合的週期性。一個國家如果一年表現好，下一年就可能表現差。對於香港的情況尤其如此，因為我們在全球冠狀病毒爆發之前正面臨各種逆風。

新冠大流行下的機會

鑒於房地產是一種較長期的資產類別，隨著新型冠狀病毒的出現，當前的市場調整可能會為投資者提供一個巨大的機會。

（i）強勢美元環境

在當前全球因新冠病毒大流行而引起不確定的時候，美元相比大多數主要貨幣都升值了。這為以非美元計價的投資提供了一個誘人的機會。然而，外匯流動可能對國際房地產投資業績產生重大影響。鑒於匯率變動可能產生的潛在影響，投資者必須仔細考慮如何管理跨境投資帶來的額外風險，並為管理外幣敞口風險帶來的挑戰做好準備。

（ii）不良資產

隨著業主在這場流行病下面臨高度的運營或財務挑戰，預計有些業主將出現困境。面臨空置和現金流問題的業主可能被迫出售其房地產資產。此困境下，給投資者帶來了誘人的估值。在複雜情況和/或投資組合中，處於困境、管理不善的資產價格與穩定、管理良好的資產價格會產生差異，這種差異就會帶來未償風險調整回報。

“如果你覺得自己失去了一切，請記住，樹木每年都會失去葉子，但它們仍然挺立著，等待更好的日子到來。”

宏基資本有限公司

宏基資本有限公司採用了風險規避的方法開展跨越香港、美國和英國的房地產投資。我們認為，不同資產類別和地理位置之間的多樣化至關重要，投資者在尋找投資機會時應保持警惕和靈活。憑藉我們最近獲得的證監會第9類（資產管理）牌照，我們將繼續為投資者尋找有價值的投資。